top of page

שירותי המשרד >

יעוץ משכנתאות

משרדנו מתמחה במתן יעוץ משכנתאות ללקוחותנו.

ראשית, בכדי שנוכל להבין את עולם המשכנתאות, בואו ונבין תחילה מושגים בסיסיים:

  • קרן – סכום המשכנתא אשר לווים מהבנק

  • ריבית – מחיר הכסף. זהו התעריף, אותו קבע הבנק, שעלינו לשלם בגין ההלוואה שקיבלנו. תעריף זה נקבע כאחוז מסכום ההלוואה. האחוז שנקבע הינו שנתי, אך משולם בפועל מידי חודש, יחד עם ההחזר החודשי של המשכנתא.

  • לוח סילוקין – זו למעשה טבלה המפרטת ברמת החזר חודשי לאורך כל חיי המשכנתא, מהו התשלום החודשי, כמה מתוכו משולם עבור הקרן, וכמה עבור הריבית

  • אחוז מימון – גובה המשכנתא ביחס לשווי הבית (על פי הערכת שמאי של הבנק)

  • יחס החזר – גובה ההחזר החודשי של המשכנתא ביחס לשכר נטו של הלווים

  • מיחזור משכנתא – לקיחת משכנתא חדשה בתנאים חדשים, וכיסוי המשכנתא המקורית במקומה. ניתן לבצע מיחזור חלקי או מלא.

  • הלוואה לדיור – זוהי המשכנתא הנפוצה ביותר. לקיחת הלוואה לצורך רכישת נכס מגורים

  • הלוואה לכל מטרה – זוהי משכנתא הנלקחת שלא לצורך דיור. משכנתא לכל מטרה היא לרוב בריביות גבוהות יותר מאשר הלוואה לדיור, אך בתנאים טובים יותר מאשר הלוואה רגילה בבנק. נהוג לקחת הלוואה לכל מטרה לצורך סגירת הלוואות קיימות בחשבון הבנק או במקורות אחרים.

  • קנס יציאה – כאשר רוצים לפרוע את המשכנתא לפני תום התקופה ושלא בתחנת יציאה, ייתכן ונשלם קנס יציאה (ובשפת הבנק "הפרשי היוון"). החישוב מתבצע כהפחתה של הריבית הממוצעת במשק מהריבית הקיימת במשכנתא. התוצאה היא הריבית שהבנק מחשב על הסכום הנותר ועד לתום התקופה או עד לתחנת היציאה הבאה. הסכום שיוצא בתום החישוב מתווסף ליתרת המשכנתא הקיימת וזהו הקנס.

  • תמהיל משכנתא – חלוקת המשכנתא למסלולים שונים בעלי אופי, ריבית והצמדה שונים. החלוקה מתבצעת לרוב במטרה לפזר סיכונים וליהנות מהיתרונות השונים של מגוון המסלולים.

במסגרת מתן יעוץ משכנתאות ללקוחות אשר לוקחים משכנתא חדשה או מבצעים מיחזור למשכנתא קיימת, נהוג בדרך כלל לחלק את המשכנתא למספר מסלולים בצורה מושכלת, כך שבונים את תמהיל המשכנתא האופטימלי עבור הלקוחות. החלוקה מתבצעת במטרה לפזר סיכונים וליהנות מהיתרונות השונים של מגוון המסלולים.

קיימים מסלולי משכנתא רבים. לדוגמא:

  • ריבית קבועה צמודת מדד

  • ריבית קבועה לא צמודה

  • ריבית משתנה צמודת מדד

  • ריבית משתנה לא צמודה

  • ריבית משתנה צמודה לפריים

  • ריבית משתנה צמודה למט"ח

בניית תמהיל המשכנתא כולל לא רק בחירה של מסלולי הריבית, אלא גם בחירה של צורת ההחזר.

קיימות מספר אפשרויות להחזר המשכנתא:

  1. לוח שפיצר – החזר קרן וריבית. זוהי צורת ההחזר "הקלאסית". ההחזר החודשי נשאר זהה למשך כל תקופת המשכנתא, למעט שינויים בריבית (במסלול ריבית משתנה) או שינויים בהצמדה (במסלולים צמודים). אנו מתחילים להחזיר את הקרן (הסכום אותו לווינו) כבר מהתשלום הראשון. בשנים הראשונות רוב ההחזר החודשי הוא בגין תשלום הריבית ואילו הקרן יורדת רק במעט. במשך הזמן היחסים משתנים ולאחר מחצית התקופה רוב התשלום החודשי הוא כבר בגין הקרן.

  2. קרן שווה – במסלול זה נחזיר מידי חודש החזר קבוע של הקרן ורק גובה ההחזר בגין הריבית יקטן מתשלום לתשלום (בגלל שיתרת הקרן פוחתת מידי חודש). היתרון המשמעותי של מסלול זה הוא העובדה שהקרן פוחתת בצורה משמעותית כבר מההחזר הראשון.

  3. בלון חלקי (גרייס חלקי) – במסלול זה לא מחזירים את הקרן, אלא רק את הריבית. כלומר בסוף התקופה יתרת ההלוואה לא השתנתה (למעט הצמדה במסלולים צמודים). מסלול זה מתאים למי שיודע שבכוונתו לפרוע בוודאות את המשכנתא בהמשך. למשל כאשר יש קרן השתלמות שעומדת להיפתח והיא מיועדת לכיסוי המשכנתא.

  4. בלון מלא (גרייס מלא) – במסלול זה לא קיים החזר חודשי. למעשה יתרת המשכנתא תופחת מידי חודש מכיוון שכל חודש שעובר מתווסף ליתרת הקרן גם גובה הריבית שטרם שולמה. מסלול זה אינו שכיח והוא מיועד בעיקר להלוואות לטווח קצר כמו גישור.

לאחר שהכרנו את הלקוח, הבנו מהם צרכיו, רצונותיו, יכולותיו הכלכליות, רמות הסיכון שניתן לחשוף אותו אליהם ומשתנים רלוונטיים נוספים, נוכל לבנות עבורו את התמהיל האופטימלי. תמהיל אופטימלי יהיה כזה אשר מצד אחד יחסוך ללקוח כמה שיותר כסף במרוצת השנים, ומצד שני לא יכביד עליו בהחזר החודשי. לאחר שהוחלט על תמהיל המשכנתא אותו אנו מעוניינים לקחת, כעת זהו השלב לפנות לבנק ולדאוג לקבל את הריביות הנמוכות ביותר עבור התמהיל הנבחר.

bottom of page