השקעות בפרוייקט תמ"א 38
מה זה תמ"א 38?
תמ"א 38 זאת תכנית המתאר הארצית לחיזוק בניינים ישנים בפני רעידות אדמה.
וועד הבית של הבניין מתקשר בחוזה עם יזם אשר ייבצע את הבניה. הדיירים נהנים מבניין מחוזק בפני רעידות אדמה, שיפוץ הלובי, הוספת מעלית, בניית מרפסת וממד לכל דירה, ולפעמים אף הוספת חניה לדיירים. כל זאת ללא עלות מצד הדיירים. מצד שני היזם מקבל את זכויות הבניה על הגג, מוסיף מספר דירות מעל הבניין הקיים, וכך מוכר אותן ונהנה מרווח.
כיצד ניתן להשקיע באופן פרטי?
יזמים רבים נעזרים במימון הבניה מתוך כספי משקיעים. כך הם יכולים לבנות את הפרוייקט, ובתמורה המשקיעים נהנים מריבית.
המשקיע מתקשר בחוזה השקעה ישירות מול היזם. תנאי ההשקעה, כולל תקופת ההשקעה והריבית מוסדרים מראש בחוזה.
תקופת ההשקעה והריבית
לרוב תקופת ההשקעה היא בין שנה לשנתיים, והריבית אותה מקבל המשקיע היא בין 6% ל8%. תלוי בגודל ההשקעה, ובשלב בו נמצא הפרוייקט.
כיצד יודעים האם כדאי להשקיע בפרוייקט תמא 38?
חשוב להבין, לכל פרוייקט של תמא 38, קיים "דו"ח אפס". זהו דו"ח שמוציא שמאי מקרקעין המתמחה בפרוייקטים מסוג זה. בדו"ח קובע השמאי מהן עלויות הפרוייקט השונות, מהן מחירי הדירות שיימכרו, ומהו הרווח היזמי הנגזר מהפער בין העלויות להכנסות ממכירת הדירות. למעשה, רק בהנחה שדו"ח האפס חיובי ומצביע על רווח, יכנס היזם לפרוייקט ויחל בבניה.
הסיכונים אליהם חשוף המשקיע וכיצד ניתן למזערן
להלן מספר דוגמאות עיקריות:
חוסר תום לב של היזם והתנהלות לא תקינה שלו במהלך הבניה. למשל כאשר היזם משתמש בכספים שלא לצרכי הבניה עצמה. כאן הנאמן נכנס לתמונה. לכל השקעה בפרוייקט תמ"א 38 קיים נאמן. הנאמן זהו עו"ד אשר אחרי על כספי המשקיעים. המשקיעים מפקידים את כספי ההשקעה בחשבון הנאמנות. הנאמן מעביר ליזם את הכספים רק על פי קצב התקדמות הבניה, על פי דיווח של מפקח מטעמו. בנוסף, כל כספי מכירת הדירות החדשות בפרוייקט נכנסים לחשבון הנאמנות בלבד. כך המשקיעים זוכים קבל חזרה את כספי השקעתם בתוספת הריבית, בטרם רשאי היזם למשוך רווחים.
מצב בו עלויות הבניה גבוהות ממחירי הדירות הנמכרות, ולמעשה הפרוייקט איננו רווחי. במצב זה עלולים המשקיעים להפגע. בדיוק לשם כך נועד דו"ח אפס. חשוב לוודא שקיים מרווח גדול בין עלויות הבניה הצפויות, לבין מחירי הדירות הנמכרות. ככל שהרווח גדול יותר, כך הסיכון להפסד נמוך יותר
במצב בו ישנה ירידת מחירים חדה במחירי הדיור, עשוי היזם לצאת בהפסד מהפרוייקט ולא להשיג רווח. בסיטואציה כזאת עשויים המשקיעים להיפגע. על כן חשוב לבחור בפרוייקט הממוקם במקום מרכזי בעל ביקוש רב, ובכך לצמצם את הסיכון לחוסר ביקוש לדירות הנבנות בפרוייקט. לדוגמא, יש הבדל גדול ברמת הסיכון בין פרוייקט במרכז תל אביב, לבין פרוייקט בעיר קטנה בפריפריה.
השקעה בפרוייקט שלבסוף לא יוצא לדרך כי לא התקבל היתר בניה. זוהי השקעה ברמת סיכון גבוהה, כאשר בפרוייקטים מסוג זה מוצעת מראש למשיקים ריבית גבוהה יותר בשל רמת הסיכון. אני ממליץ להסתפק בריבית נמוכה יותר ולהשקיע בפרוייקטים בעלי היתר בניה בלבד.
למי ההשקעה מתאימה?
ההשקעה מתאימה למי שיכול להשקיע החל מ150,000 שח ואיננו זקוק לכסף נזיל בשנה - שנתיים הקרובות.
מי שלא מעוניין לחסוך בבנק בפק"מ ולקבל ריבית אפסית, ומנגד איננו מעוניין להיות בתוך "המשחק" של שוק ההון עם עליות וירידות חדשות לבקרים.
בקיצור, מי שמעוניין שהכסף שלו יצבור תשואה נאה וברמת סיכון לא גבוהה יחסית.
מוזמנים ליצור קשר לקבלת פרטים נוספים.
